ЖК Level Павелецкая - официальный сайт жилого комплекса
+7 495 150 56 25
Ежедневно с 9:00 до 21:00
+7 495 150 56 25
Ежедневно с 9:00 до 21:00
Заказать обратный звонок

Инвестиционная привлекательность: Расчет доходности при трех разных стратегиях

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке могут относительно быстро окупиться и начать приносить прибыль. Особенно, если рассматривать проект, который расположен в центре делового района, рядом с Садовым кольцом. Предположим, вы на этапе строительства приобрели в Level Павелецкая двухкомнатное помещение с отделкой общей площадью 69,2 квадратных метра, потратив на покупку 12,9 миллиона рублей.

Стратегия №1: продажа по окончании строительства

Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в районе станции метро «Павелецкая» на вторичном рынке составляет около 270 тысяч рублей за квадратный метр. Стоимость квадратного метра в строящемся комплексе Level Павелецкая составляет от 180 тысяч рублей, при этом в стоимость входит отделка помещений. К слову, предложений о продаже помещений на "Павелецкой" с аналогичными параметрами крайне мало.

После сдачи комплекса в эксплуатацию (запланирована на 3 квартал 2019 года) он перейдет в разряд вторичного жилья, что, с учетом района, может привести к росту его стоимости по меньшей мере до 252 тысяч рублей. При этом с каждым годом стоимость площадей в комплексе будет расти, хотя уже и не так значительно. Увеличение стоимости квадратного метра в Level Павелецкая до 252 тысяч рублей делает покупку помещений в нем потенциально выгодной на 22%. Если вы тут же решите продать это помещение, то получите около 15,7 миллионов рублей после уплаты налога.

Стоимость м2 в строящемся комплексе 180 тыс. руб.
Стоимость м2 на вторичном рынке 252 тыс. руб.
Доходность
22%

Исходные данные

Площадь 69,2 кв.м
Стоимость 12,9 млн. руб.
Окончание строительства 2019 год

Строящийся комплекс расположен всего в 15 минутах пешком от метро «Павелецкая» и Павелецкого вокзала (от него ходит аэроэкспресс до аэропорта «Домодедово») и в нескольких минутах от набережной Москвы-реки.

На автомобиле от Level Павелецкая всего за несколько минут можно доехать до Кремля, Садового кольца и Третьего транспортного кольца, а в комплексе будет организована подземная парковка.

Эти факторы делают комплекс и проживание в нем привлекательным для деловых людей, ведущих бизнес в центре Москвы, — рядом с Level Павелецкая расположены несколько бизнес-центров (на Кожевнической, Летниковской и Валовой улицах). В целом комплекс расположен в деловом районе, где работает множество российских и иностранных компаний с более чем 150 тысячами сотрудников — «Роснефть», «Открытие», Ernst & Young, Accenture и многие другие.

Для навигации по карте используйте два пальца

Стратегия №2: сдача в долгосрочную аренду

Чтобы сдать помещение в аренду, вам потребуется его обставить: кухня с техникой и мебель при покупке в IKEA могут обойтись примерно в 400 и 290 тысяч рублей соответственно. С учетом стоимости самой квартиры и расходов на обстановку ваши траты составят 13,5 миллиона рублей. Кроме того, после сдачи комплекса вы станете платить имущественный налог, ставка которого в будущем году составит 0,4 процента, а с 2020-го — 0,5 процента.

Это означает, что в 2019 году вы заплатите имущественный налог в размере 63,1 тысячи рублей и по 78,8 тысяч рублей в год в последующие девять лет. Имущественный налог исчисляется по кадастровой стоимости квадратного метра, которая для жилых помещений в районе метро «Павелецкая» в среднем составляет 228 тысяч рублей. Кроме того, ежегодно вам необходимо будет уплачивать подоходный налог в размере 13 процентов с суммы, которую вы будете выручать от сдачи помещения в аренду.

С учетом класса жилого комплекса, его положения и окружающей инфраструктуры (детские сады, школы, вузы, государственные и частные поликлиники, фитнес-центры) стоимость сдачи в аренду помещения площадью 69 квадратных метров может составлять около 100 тысяч рублей в месяц, или порядка 880 тысяч рублей в год после уплаты всех налогов и коммунальных платежей. Допустим, каждый год вы будете увеличивать стоимость аренды на 2 процента. Таким образом, за 10 лет ваш доход от долгосрочной сдачи квадратных метров составит около 7,8 миллиона рублей с учетом всех налогов и того, что первый год после покупки площади ваши инвестиции фактически работать не будут (сдача комплекса «Level Павелецкая» запланирована на 2019 год).

Предположим, спустя 10 лет вы решите продать эту площадь. Ее цена с учетом подорожания недвижимости после сдачи в эксплуатацию и уровня среднегодовой инфляции около 2 процентов может составить 21,5 миллиона рублей. Тогда суммарный доход в случае сдачи площади в долгосрочную аренду составит 33,4 миллиона рублей после уплаты налогов и платежей. С учетом всех налогов, коммунальных платежей и начальных вложений ваша прибыль от инвестирования составит почти 17,5 миллионов рублей. Такая стратегия приведет к доходности проекта 10,5%.

Кухня, техника и мебель 690 тыс. руб.
Коммунальные платежи и УК в год 141,2 тыс. руб.
Стоимость аренды в месяц 100 тыс. руб.
Имущественный налог 0,4—0,5%
НДФЛ 13%
Доходность
10,5%

Стратегия №3: сдача в посуточную аренду

Сейчас существует несколько сервисов, например, Airbnb, которые позволяют сдавать жилье в аренду по суткам. Стоимость посуточной аренды помещений в районе метро «Павелецкая» сегодня составляет около 5,5 тысячи рублей в сутки. Допустим, вы сможете сдавать помещение в Level Павелецкая 70 процентов времени в году. Уборка двухкомнатного помещения в сервисе Qlean стоит 2 500 рублей. При заказе уборки раз в неделю, вы будете тратить на клининг 120 000 рублей в год

Таким образом, при посуточной аренде ваш годовой доход может составить около 1 млн рублей с учетом уплаты всех налогов, коммунальных платежей и клининга. Тогда суммарный доход составит 34,7 миллиона рублей с учетом уплаты всех налогов и платежей. С учетом подоходного налога с аренды, имущественного налога, коммунальных платежей и клининга ваша прибыль от инвестирования составит 18,8 миллионов рублей.

Стоимость аренды в сутки 5,5 тыс. руб.
Загрузка 70%
Уборка раз в неделю 2 500 руб.
Доходность
11,4%

Для сравнения, предположим вы решили не тратить 12,9 миллиона рублей на покупку квартиры, а положить их на счет в банке под 6 процентов годовых (средний показатель по предложениям крупнейших российских банков). Спустя десять лет на вашем счете будет лежать 23,1 миллиона рублей, на 8 миллионов рублей меньше дохода, который вы бы получили от сдачи площади в аренду и ее последующей продажи.

  Вклад в банке под 6% годовых Сдача в долгосрочную аренду Сдача в посуточную аренду
Вложения -12 900 000 -12 900 000 -12 900 000
1 год 774 000 * *
2 год 820 440 187 394  ** 307 469  **
3 год 869 666 882 466 1 004 943
4 год 921 846 901 693 1 026 620
5 год 977 157 921 305 1 048 730
6 год 1 035 786 941 309 1 071 283
7 год 1 097 933 961 713 1 094 286
8 год 1 163 809 982 525 1 117 749
9 год 1 233 638 1 003 753 1 141 682
10 год 1 307 656 1 025 406 1 166 094
Итого 23 101 935 30 438 425  *** 31 753 222  ***
*
вы не будете получать прибыль в первый год, пока дом еще строится
**
за вычетом покупки кухни, техники и мебели
***
с учетом увеличения стоимости помещения за 10 лет

Либо вы можете оставить помещение себе. В таком случае срок окупаемости инвестиций при долгосрочной сдаче в аренду составит 13 лет и 8 месяцев, а при посуточной сдаче в аренду при загрузке 70% — 12 лет и 3 месяца.

Самые выгодные апартаменты для инвесторов

Одним из методов оценки доходности инвестиций является расчет показателя внутренней нормы доходности (internal rate of return — IRR) — так называют максимальную ставку кредита, при которой инвестор не получит убытка, если вложит в проект кредитные средства. Если ставка по депозиту ниже этого показателя, значит инвестиция (в нашем случае вложение в недвижимость) будет более выгодной. Если площадь в Level Павелецкая продать через 10 лет владения, показатель IRR составит 10,5% при условии сдачи недвижимости в долгосрочную аренду, а в случае с посуточной арендой — 11,4%. Этот показатель для банковского вклада составит 6%.

На основе описанных данных мы рассчитали предполагаемую доходность для каждого из продаваемых апартаментов и выбрали самые выгодные. К каждому из апартаментов приложена таблица с подробным расчетом.

Этаж
Комнат
Площадь
Цена со скидкой
Цена без скидки
Скидка
К сожалению по вашему запросу не найдено квартир
2 3 80.5 17 447 130 руб 19 385 700 руб Акция до 31.12
Самый выгодный 3-комнатный апартамент:    предполагаемый IRR = 11.01%     Скачать расчет доходности
3 2 52.7 12 136 535 руб 13 485 039 руб Акция до 31.12
Самый выгодный 2-комнатный апартамент:    предполагаемый IRR = 11.51%     Скачать расчет доходности
8 С 44.0 10 453 960 руб 11 004 168 руб Акция до 31.12
Самая выгодная студия:    предполагаемый IRR = 10.31%     Скачать расчет доходности
К сожалению по вашему запросу не найдено квартир
3
C отделкой
19 385 700 руб
17 447 130 руб
До 31.12
Площадь
80.5 м2
Корпус
А
Этаж
2
Самый выгодный 3-комнатный апартамент: предполагаемый IRR = 11.01%
Скачать расчет доходности
2
C отделкой
13 485 039 руб
12 136 535 руб
До 31.12
Площадь
52.7 м2
Корпус
А
Этаж
3
Самый выгодный 2-комнатный апартамент: предполагаемый IRR = 11.51%
Скачать расчет доходности
C
C отделкой
11 004 168 руб
10 453 960 руб
До 31.12
Площадь
44.0 м2
Корпус
А
Этаж
8
Самая выгодная студия: предполагаемый IRR = 10.31%
Скачать расчет доходности
Выбрать апартаменты
от 7.5 млн руб.
×
Правовая информация
Вся размещенная информация носит исключительно ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит точного и полного описания и характеристик объекта, и может быть изменена.
+7(495)150-56-25